[摘要] 商业百货关门已经不是什么新鲜得事了，万达能撑这么久已实属不易。面对电商的汹涌冲击，传统商业百货转型势在必行。当前商业地产已较为饱和，然而结构性的机会依然存在，正如在这么多商业百货关店的同时，也有许多商业购物 正在开业。作为商业地产开发商，如果搞不清楚这些变化，只能在饱和的红海里溺死。
消费过剩和电商冲击是主因
总结以上传统商业百货、超市以及像麦当劳这样的巨无霸关店，主要有4点：一是电商冲击，百货超市等业态被分流了消费人群，经济不景气，消费欲望也下降，而这些百货和超市试水电商，目前还没得到突出进展；二是实体零售业态未能及时满足顾客需求，销售业绩不佳；三是战略结构调整；四是房屋租赁到期。
其中，第四点的因素几乎可以忽略，如果仅仅只是租赁到期，不会引发市场的恐慌。战略结构调整的确实有，比如天虹在关闭东莞厚街门店的同时，也在珠海等地开新的门店。这里的结构，既有商业业态，也有城市布局等。
根据我们的调研，目前业内普遍认同的观点是 和第二点，即受经济不景气导致消费过剩以及电商的冲击。
1、经济不景气，消费过剩
当前，宏观经济增速不景气。加上近这段时间又来了一大股灾，后的接盘侠亏得都关灯吃面，甚至跳楼了，哪还有钱花，消费回暖动力果断不足，消费增速在低位运行。事实上，2012年以来，社会消费品零售总额的增速整体一直处于下行通道中……
突然之间，我怎么感觉未来一片黯淡啊！不过，没办法。不只是逛淘宝的女士喜欢买买买，人性贪婪的本质决定，每个人都是希望买买买的——只要有钱。当工资上涨的速度赶不上物价上涨的速度时，过剩自然就产生了。这件事情无解，只能坐等。
2、电商冲击，抽水明显
实体商业与电商的博弈，著名的莫过于王健林与马云1个亿的赌约。现在整个商业地产的实体部分如同一个池塘里的水，雨水越来越少（宏观经济不景气），还有抽水机在不停地加大马力抽水去浇地（电子商务），结果可想而知。
当然，这不只是今年才出现的问题。2014年初——甚至2013年底，零售50强和零售100强的的销售增速已经在零蛋 挣扎（如图2）。这其中有些企业，比如苏宁云商还在做转型，若非如此，图2中的两条曲线应该都还要往下沉一些。
既然社会消费品零售总额的增速在10%左右徘徊，那么电商和实体商业就处于一个近乎零和博弈的状态。实体商业（零售）惨淡，电商却很红火（如图3）。尽管增速呈连年下滑的趋势，但是依然远高于2012年社会消费品零售总额的增速，彼时后者还处于高位。
移动终端的普及，更为电商的抽水效应增加了N匹马力。不服不行，因为没有成功的企业，只有时代的企业。新时代，youcan you up，不能up你就下去。
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