[摘要] 3月24日，财政部、国家税务总局将《关于全面推开营业税改征 税试点的通知》对外公布。至此，二手房交易营改增细则终敲定。《通知》明确提出，对个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳 税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征 税。
3月24日，财政部、国家税务总局将《关于全面推开营业税改征 税试点的通知》对外公布。至此，二手房交易营改增细则终敲定。《通知》明确提出，对个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳 税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征 税。
此次营改增试点全面铺开，涉及河南省341770户纳税人，其中建筑安装41868户、房地产24334户、金融保险4599户、生活服务270969户。据估算，河南纳税人大约将再减税173亿元。也就是说，营改增以后，税负并不会增加，反而有所减少。这下终于可以放心的买房了！
根据 税的算法，需要先计算出销售额，销售额=含税销售额÷（1+征收率），应纳税额=销售额×征收率，比如：一套售价150万（含税、购买不足2年）的房子，终 税应纳税额为（150万÷1.05）×0.05=7.14万。当前营业税下是总价按照5.6%的税率征收，按现 策，营业税应纳税额为150万×0.056=8.4万。
而值得注意的是，此次个人二手房交易营改增对2年以上（含2年）的住房采用了统一表述，并未区分“非普通住房”和“普通住房”。也就是说，未来可能不分差别对待。再值得注意的是，若营改增新政落地，证满两年的豪宅交易又可省下一笔可观的税费。
那么营改增，还有一个问题值得关注，“将不动产纳入抵扣范围”，企业加入抢房大军是真的吗？答案是肯定的！
抵扣 税所说的“扣除”，是通过专用 抵扣的形式来实现的，要点是取得抵扣本单位应缴纳的 税款。
举个例子：以房价为100万元、物料成本40万元来算，原先按5%缴纳营业税5万元， 税40/（1+17%）*17%=5.81（万元），合计约10.81万元；“营改增”后， 税税率为11%，则销项税额为100/（1+11%）*11%=9.9（万元），进项税额为40/（1+17%）*17%=5.81（万元），相抵后交税4.09万元。降税比例显而易见！
随着营改增政策的释放，买房的需求不仅是个人，随着更多企业加入购房者大潮中，楼市热度不断推高，企业+个人高涨的购房需求或将成为今后的大势所趋，房价的高涨也是必然的。其次，当企业购房数量的急剧增加，房产的保值 能力也得到了更大的保障，供求两旺的趋势或将得以形成。对于购房者而言须尽快下手，在企业大军进入购房市场之前，赶紧下手买入喜欢的房子，而不是继续保持观望，眼看当初能买三房，现在却只能买两房。
那么，“营改增”细则出台后，对河南的房地产行业影响究竟有多大呢？
据河南省国税局相关负责人介绍，自2013年至2015年年底，河南“营改增”试点共有试点纳税人19.63万户，累计实现减税146亿元。此次营改增试点全面铺开，涉及我省341770户纳税人，其中建筑安装41868户、房地产24334户、金融保险4599户、生活服务270969户。据估算，我省纳税人大约将再减税173亿元。
二手房交易税到底咋算？建筑行业营改增后如何不增加总税负？多数企业认为整体税负确有着积极影响，而随着试点落地的渐近，部分行业也将迎来分化与变化。
做减法，两年内房产交易更省钱
3月24日发布的《营业税改征 税试点过渡政策的规定》明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳 税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征 税。这次的二手房交易营改增，完全平移了现行营业税政策。其中两年以上无变化，两年以下由于存在税价分离部分，营改增后，税负实际略有下降。
小规模纳税人税负进一步降低
目前，月营业额30000元以下的营改增小规模纳税人可以享受 政策。但此次试点扩围，很多被新纳入试点的小规模纳税人也关心自身税负是否会增加。省地税局相关负责人解释，此次的细则对于小规模纳税人来说是一大利好，基本保证了当前小规模纳税人的税负只降不增。
全额免除，超40个服务类项目免征 税
《营业税改征 税试点过渡政策的规定》对服务类超过40个项目提供了免征 税的政策。其中托儿所、幼儿园提供的保育和 服务，养老机构提供的养老服务，婚姻介绍服务，医疗机构提供的医疗服务以及从事学历 的 提供的 服务等项目都被列入免征范畴。
“服务业承担着社会保障职能，营利能力太低则有碍企业发展积极性。”一位财税人士解释，将这些服务列入免征 税的项目中，将有效带动服务行业的发展，刺激更多社会资本进入，加快市场化进程。
综合减免，金融企业普遍受益综合税负有所下降
金融业的 税细则一直是外界焦点，多位省内金融企业财务负责人都反映，细则基本保持了优惠政策的延续。河南省内一家国有金融企业财务负责人表示，之前金融行业的营业税税率为5%，现在的 税税率为6%，增加了1个百分点，但可以使用一些进项税来抵扣。尤其对于拥有不动产的大型金融企业，综合税负比之前有所下降。而原先金融机构往来业务等曾经免征营业税的政策，此次同样通过免征 税得到了体现。
“当然金融企业的业务结构和成本结构各不相同，比如商业车险的税负就会下降，有的就会略微上升，不过整体是平稳的。”该财务负责人表示。
不动产抵扣，企业买房等于打了8.9折
细则中“新增不动产所含 税可抵扣”的政策，将成为不少企业减负的有力帮手。细则规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分两年从销项税额中抵扣， 年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。这意味着只要是新增 的部分，都可以抵扣 税。
深度影响，更多新房会迈入“拎包入住”标准
河南省内一家大型房地产企业的财务负责人表示，此次营改增后建成安装成本占比越高，将越有利于企业税负抵扣，而非毛坯费用又可作为抵扣项目，这意味着建成精品住宅，企业将更明显获益。“所以更多地产企业会调整产品线，由毛坯房向非毛坯产品过渡”。
相比开发商，建筑商受到的营改增规范作用，显然更大。《营业税改征 税试点有关事项的规定》明确提出，房地产开发企业以取得的全部价款和价外费用扣除土地价款后为销售额，由于房产开发成本中有相当部分用于购买土地。“从某个角度来看，这是给行业做了一个封闭循环。”业内相关人士认为， 税相比营业税，具有入刑的威慑力，这将从整体影响房地产行业，成本核算和财务制度将更加规范。
一位财税人士认为，此次细则的出台，未必就是营改增文件的终结，后续可能还会有一些具体操作的解释性文件根据实际情况出台。“比如在营改 增试点期间发现一些行业税负改变情况与预先估计有差异，也不排除会在后续出台措施来修正”。
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