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二手房“营改增”自今年5月1日起开始实行!

房天下   2016-03-15 12:27

[摘要] 3月13日,国家税务总局局长王军在人民大会堂部长通道回答媒体提问时透露,“营改增”5月1日将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。这次“营改增”将首次涉及自然人缴纳增值税征管,比如个人二手房交易。

3月13日,国家税务总局局长王军在人民大会堂部长通道回答媒体提问时透露,“营改增”5月1日将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。这次“营改增”将首次涉及自然人缴纳增值税征管,比如个人二手房交易。

王军

营业税下,个人二手房买卖需缴纳5%的营业税,符合一定条件的住房买卖可免征营业税。

出于稳定房地产市场考虑,2015年3月份,营业税免征条件有所放松,从原来的“满5年以上(含5年)”,调整为“满2年以上(含2年)”。为适应国内房地产市场分化局面,今年2月份,营业税政策进一步放松,除了北上广深,所有住房(包括普通和非普通住房)只要满2年(含2年),对外销售的,均免征营业税。北上广深仍然适用2015年的老政策,满2年(含2年)非普通住房,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;满2年(含2年)普通住房,才免征营业税。

营改增

这个环节的营业税改成增值税后,由于具体政策尚未出台,税负是否变化还未知。不动产业纳入“营改增”,可能适用6%、11%的税率,部分可能适用3%的征收率。

北京某区地税局相关负责人表示,预计“营改增”后,个人买卖二手房交易的税负应该不会有太大的变化。“营改增”从十年前就开始设计政策,每年都会对行业数据进行采样、测算,政策设计初衷就是整体行业综合税负大体不变。

上述负责人进一步表示,税制改革政策设计时,是要保证平稳过渡。原来营业税是5%,改成增值税后,要么通过核定征收的办法,确定征收率,这并不是常规增值税的办法,后续再慢慢调整到常规增值税征收办法;要么通过配套其他政策的调整,保证整体税负不会有太大变化。

他还表示,“营改增”主要对个人二手交易的税收征管产生影响,此前营业税、个税、契税等,都是地税部门交税;“营改增”后,增值税要在国税部门交税,对征管有影响。

上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建表示,“营改增”具体政策没有出台,还难以判断个人二手房买卖交易中税负是否会变化。原来营业税是5%,改成增值税后,税率可能是6%,也可能是11%,还有可能适用征收率3%。 个人二手房交易中,需要交纳营业税的住房,税负是否变化还要看未来政策;但满2年住房免征营业税的政策,改成增值税后,应该会延续免征的优惠政策。

多位业内人士表示,个人二手房买卖若改成增值税,则原来购买住房缴纳的增值税,在该套住房卖出时,已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。 比如,某套住房房主购入时是100万,缴纳营业税5万元,1年后卖出(不适用免征营业税条件)200万元,买房方需要承担10万营业税。 在增值税条件下,依据增值税原理,若按常规办法、仅对增值部分征税,即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税,税率若为6%,需缴纳增值税6万元,税负有所下调;税率若为11%,需缴纳增值税11万元,税负有所上升。在增值税条件下,若按简易征收办法、以核定征收率征收,若征收率为3%,即对现在住房出售价格200万元征税,缴纳增值税6万元,税负也是减轻的。

不过,对于北上广深满2年(含2年)的非普通住房,现有政策为差额征税,其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理,营改增的影响还要看未来具体政策。 王军表示,税务部门将从政策、预算和执行上全力保障所有行业税负只减不增。具体而言,原则上延续原有优惠政策的同时,针对不同行业情况和特点,分别制定相应过渡措施保障所有行业税负只减不增。王军还直言,“前几天还和财政部部长楼继伟商量,打算再建议给一个行业新增一项过渡政策,以更好确保该行业税负只减不增。”

但上述表态仅涉及保障行业层面税负只减不增,但具体到个人,营改增会对个人二手房交易产生什么影响,在具体政策尚未出台的情况下,尚难下结论。

案例:如何缴纳增值税

假设某套住房房主购入时是100万,1年后卖出(不适用免征营业税条件)200万元,他需要承担10万营业税(200万乘以5%)。

在增值税条件下,依据增值税原理,若按常规办法、仅对增值部分征税,即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税,税率若为5%,需缴纳增值税5万元,税负有所下调;税率若为11%,需缴纳增值税11万元,税负有所上升。在增值税条件下,若按简易征收办法、以核定征收率征收,若征收率为3%,即对现在住房出售价格200万元征税,缴纳增值税6万元,税负也是减轻的。 不过,对于北上广深满2年(含2年)的非普通住房,现有政策为差额征税,其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理,营改增的影响还要看未来具体政策。二手房交易要交哪些税费?

(一)契税:1、符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、 二手房交易税费单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的,视为普通住宅,征收房屋成交价或评估价的1.5%。反之则按3%。

2、新政下的契税(北上广深除外):对个人购买家庭住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

(二)城市维护建设税:营业税的7%。

(三)教育费附加:营业税的3%。

(四)个人所得税:1、普通住宅2年之内:{售房入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%; 2、2年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房; 3、5年之内,(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米,土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售不是家庭住房的个税按房价的1%征收。

(五)交易手续费:3元/平方米×建筑面积

(六)印花税:房屋成交总额×0.05%

(七)营业税:2月19日,财政部发布的《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》提出,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上的住房对外销售的,免征营业税。

(八)土地增值税普通住宅免征。非普通住宅3年内:房屋成交总额×0.5%,3年至5年:房屋成交总额×0.25%,5年或5年以上:免征。

(九)房屋所有权登记费:80元,共有权证为20元。

 (十)买卖合同公证费:买卖合同需要公证时才须缴纳,房屋成交总额×0.3%;

(十一)过户费用:1、契税:90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90-140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳。(二套房按3%收取)

2、营业税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价5.6%缴纳。

3、土地增值税房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%缴纳。

4、个人所得税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)

5、房屋交易手续费:按房屋建筑面积6元/平方米交纳

6、房屋所有权登记费:80元。

 7、房屋评估费:按评估额0.5%

缴纳二手房交易税费由谁交?

按国家相关部门规定,个人所得税、营业税及土地增值税、教育附加费均是卖方支付的,前二者是房屋卖出所产生,而卖方就是所得者,所以,这以上税费由卖方支付才是合理的。但这几个税费所占比例较大,就成了卖方定价的一个重要标准。因此,很多卖家相应降低房价,搞一刀切,净收房价,所有税费由买方负责了。不过生意场上,一个愿打一个愿挨,当各自认为物有所值时,买卖就成功了。

 税费由谁交的问题,实际上国家有明文规定,全由买家交原则上说是不合理的。但实际上税费与房价是相互关联的,如果卖家交税费,那么房价可能就高一些,买家交税费,房价就相对低一些。合同中约定由谁交税费是符合民法上自治原则的,从这个角度讲税费由买家交也是合理的。

 二手房房产交易处于低迷时期,市场越来越有利于买方的情况下,业主愿意分摊税费的情况近期明显增多,甚至有业主愿意同买家各付各税。但实质上只是形变质不变,其实不管是实收还是各付各税,对于售房者并没有变化,其实不管是实收还是分摊交易费用,总价往往是一样的,业主愿意分摊部分税费,在放盘时会把这部分费用加到放盘价上,始终还是羊毛出在羊身上。

 税费转嫁是否合理,业主实收由买家支付卖方税费,但税所所出具的票据名称还是原业主的,由此看国家规定该项费用应由出售方支付,现由买家支付并不合理,但买卖交易亦存在你情我愿的合同原则,也可以说合理!

税费由谁来交是受到二手房供求关系的影响。在目前供求关系不平衡,也就是卖方为主导地位的情况下,卖方一般都会将税费负担转嫁给买方。所以说买卖的税费由谁交并不是的,主要是买卖双方博弈的结果。在目前的情况下来说,卖方仍然处于主动的地位,所以税费一般还是由买方支付。不过随着买卖双方博弈的天平向买方倾斜之后,卖方可能会通过降价的方式来变相承担一系列费用。

总的来说,作为卖方而言,更乐于见到的是收到整数的房款,所以一般为了省事而选择让买方承担税费;而作为买方而言,在交易的过程中主要是计算付出的总价,包括应付的税费,所以在目前的情况下来说多为买家负担税费也是市场的选择。

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