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告诉你真实的河南房地产市场是怎样的?

楼市气象   2016-02-02 11:49

[摘要] 2016年,河南省各地市的房地产市场发展现状怎样?未来走势如何?投资的商机与挑战何在?

2015年,“去库存”成为业内年度热词。经过较长一段时期的调整之后,在一系列政策刺激下,市场逐渐复苏,北上广深等一线城市和部分二线城市房地产市场逐步回暖,但三四线城市似乎不太乐观:有人说,三四线城市严重供过于求,销量低迷、房价下跌,库存压力极大,甚至有可能导致三四线城市楼市崩盘

那么,事实真相到底如何?河南省各地市的房地产市场发展现状怎样?未来走势如何?投资的商机与挑战何在?

合理购房

1月22日下午,一场主题为“中国三四线城市投资商机高峰论坛暨2016智库年会”在郑州召开。论坛发布了《2015河南省房地产市场发展与展望报告》,对河南房地产市场进行了深入系统的解读。以下为该《报告》主要内容,以飨读者,仅供参考!

一、全省房地产市场走势分析

河南楼市触策回暖,反弹力度不一般

合理购房

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在“3.30新政”的刺激下,河南楼市与市场同步回暖,即2015年3月触底,4月份开始回升。而从回暖的力度来看,2015年全省销售面积同比增长8.6%,销售额增长14.7%,呈现出.量价齐升;开发投资额同比增长10.1%,高于9.1个百分点,因此回暖力度更为强劲。

“18+10”喜忧参半,去库存仍存挑战

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从图中可以看出,超过半数的地市表现出量价齐升的态势,但是各地市间也呈现出明显的分化,如兰考、汝州、鹿邑等2014年新获批的省管县,由于政策扶持力度加强,经济发展较快,楼市表现出量价齐升,开封、濮阳、商丘等地级市也有较好表现,但新乡、焦作、漯河、济源等地市商品房成交量则出现了一定的萎缩。

值得一提的是,郑州市虽然2015年市场规模仍在扩张,但作为各大房企角逐的重心,目前市场供应量很大(特别是非住宅市场竞争非常激烈),成交价格相对稳定,特别是考虑到近年土地价格持续上涨,房地产开发的利润空间其实在不断缩小。

四线城市去库存压力偏大,需多措并举

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从统计局公布的全省商品房待售(不含期房)情况来看,除郑州外的17地市,商品房待售面积占全省总量的87.5%,其中商品住宅占比89.9%。如果加上已批待售的期房面积,17地市总体待售的商品房和商品住宅去化周期约需要18个月和15个月,不仅高于省会郑州市,也高于12个月的警戒线,整体库存压力仍然偏高。因此未来去库存需要多措并举,建立起适合三四线城市的长效机制。

河南三四线城市面临三个升级

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通过对2010~2014年省会郑州及其他17地市的房地产投资商品房销售面积房地产开发企业数量走势的分析,可以看出17地市房地产市场份额容量巨大,是未来全省楼市格局的主战场,但由于发展水平相对偏低,目前三四线城市仍然缺乏好房子,面临着城市策划升级、投资升级、运营升级。

 二、河南18地市及10个省直管县详细对比

省辖市

从城镇化率看房地产投资环境

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2014年末,河南省城镇化率达到45.2%,低于平均水平近10个百分点,2020年规划将达到56%,反映出河南省城镇化潜在的巨大动力与发展前景。

从18地市对比来看,城镇化率超过50%的有省会郑州市(68.3%)、济源(56.4%)、鹤壁(54.1%)、焦作(53.2%)、洛阳(51.0%)和三门峡(50.4%),整体分布于河南省西北部区域,工业化水平较高,投资环境相对成熟。

城镇化率不足40%的有5个城市,分别是南阳(39.6%)、濮阳(38.5)、商丘(36.5%)、驻马店(36.4%)和周口(36.2%),大多分布于河南省东部、南部的农业大市、人口大市。随着全省城镇化进程的推进和“一极三圈八轴带”空间战略的推动,这些地市有望进入一个较快发展阶段,经济增长空间和投资潜力巨大。

房地产投资看房地产投资环境

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投资是稳增长利器,房地产投资固定资产投资的比重一定程度上反映了一个地区对房地产投资的依赖程度。由上表可知,省会郑州(33.4%)稳居位,可见郑州市对房地产投资依赖较强。

除郑州之外,驻马店(19.8%)、周口(18.6%)、信阳(16.1%)排名比较靠前,房地产投资比较活跃,也反映出农业大市工业投资占比较小,造成房地产投资比重结构性偏高。

此外,排名后5位的有濮阳(8.3%)、焦作(8%)、三门峡(7.7%)、漯河(7%)和南阳(6.5%),房地产投资占固投比重偏低,未来有进一步提升的空间,可向房地产投资适当倾斜。

从城镇居民收入看房地产投资环境

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房价收入比是指住房价格与居民家庭年收入之比,用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平,直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。国际一般认为,房价收入比在4-6之间较为合理。

从河南省18地市城镇居民房价收入比看,除郑州外,河南其他地市这一比值总体在合理区间内,比值较低的地市房价有一定的上升空间。

从农村居民收入看房地产投资环境

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整体上看,农村居民房价收入比均偏离了合理值区间,农村居民收入相对城镇居民来说收入偏低,购房支付能力受限,进城购房压力较大,相对而言,焦作市、鹤壁市、济源市、安阳市农民进城买房机会较大,开封市、商丘市、洛阳市和周口市农民进城购房受限。当前应借力国家鼓励农民进城购房的东风,采取务实举措,加快农民工市民化,释放住房需求,有效去库存

目前河南各地市相继出台了促进农民进城购房的优惠政策,有助于减轻农民购房压力,引导农民有序进城购房。

从房企资产负债率房地产投资环境

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根据有关统计,2014年,75家上市房企的平均负债率为74.1%,以此判断我省各地市超过半数地市企业资产负债率处于良性的区间,有1/3地市偏高,需注意风险防范。

从商品房销售增长率看房地产投资环境

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从2010-2014年各地市商品房销售面积的年均增速来看,鹤壁(27.3%)、商丘(25.6%)、济源(20.9%)、周口(20.6%)、驻马店(19.8%)等地的增速均远高于全省平均水平,主要受惠于良好的经济基础或人口红利,有力推动房地产需求以较高速度增长。

信阳(9.3%)、漯河(7.5%)、郑州(6.6%)、焦作(2.1%)四市年均增速都在10%以内,主要是因为郑州房地产市场已经相对成熟,基数高,增长速度有所放缓,而信阳、焦作这些位于河南省边缘且临近周边其他省会城市,购房需求外溢一定程度上可能会影响到成交量的增长。

省直管县

从2014年开始,河南对巩义、兰考、汝州、滑县、长垣、邓州、永城、固始、鹿邑、新蔡等10个县(市)实行全面直管制度。作为河南省新型城镇化建设和区域经济发展新的战略支点,省直管县在全省战略格局中占据重要的地位,因此智库对10个省直管县的房地产相关数据也进行了深入对比。

三、郑州市房地产市场

郑州是河南省的省会、政治经济中心。近年来郑州市首位度不断提升,吸引了来自全省各地的“郑漂”族,它的城镇化辐射范围是全省的,而各地市作为区域级的政治经济中心,城镇化人口聚集辐射范围主要是本市域的,但内在的人口流动机制和房地产市场具有相似性。

因此,读懂郑州楼市是我们正确研判河南楼市的有效途径。

郑州市房地产开发投资走势分析

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开发投资额是反映能反映房地产市场发展的整体性指标。从2007-2015年全市房地产开发投资额走势来看,与及河南省的行业环境类似,郑州市房地产市场发展趋势受宏观调控政策的影响有较大波动。特别是2013年以来增速不断下滑, 2015年全年增速仅为14.7%,显然也受到了市场整体低迷的影响。

从2014年各县市区的数据来看,市区(含高新区、经开区和上街区)是郑州市商品房市场的主体,占全市总额的86%左右,而六县市合计占比不到15%。

郑州市区商品住宅市场评析

市区住宅市场健康,库存去化合理,量价连年攀升。

(1)  供求走势

楼市气象

从供求走势来看,2010年以来郑州市区商品住宅市场供求比介于0.86~1.31之间。按照业内经验,供求比处于0.8~1.2之间均可视为供求平衡,因此郑州市区商品住宅市场基本处于供求平衡的局面。

(2)量价走势

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从量价走势来看,近年来郑州市区商品住宅市场大体实现了量价齐升,特别是在2015年市场相对低迷的环境下,成交面积逆势增长28.2%。成交均价从2010年的5536元/㎡稳步上涨到2015年的8857元/㎡,五年上涨59.5%,每平米年均上涨664元,这也充分证明了郑州市作为省会城市对全省客群的强大吸引力。

(3)存量去化走势

存量去化走势来看,2010年以来郑州市商品住宅库存量虽然呈上涨的态势,但去化周期基本处于10个月以内,去化压力低于主要城市的平均水平,供求相对紧张也揭示了郑州房价为何能够不断攀升的秘密。

郑州市区非住宅市场评析

非住宅市场持续“高烧”,去库存压力巨大,亟需预警。

对于非住宅市场,我们同样从供求、量价、存量去化三个角度进行剖析。

(1)供求走势

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首先来看供求比。由上图可以看出,2011年以来郑州市区非住宅市场的供求比均在1.2以上(即连年供过于求),六年整体供求比为1.94。通俗地讲,郑州市区开发的商铺写字楼中,约有一半卖不出去。

(2)量价走势

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虽然郑州市区非住宅市场近三年的成交量有所增加,但均价则呈下滑态势,与商品住宅的价格走势形成了鲜明对比。2015年非住宅成交均价为11329元/㎡,为2011年以来的低值,成交量同比也有大幅下降。

(3)存量去化走势

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2010年以来郑州市区非住宅市场的库存量从111.94万㎡迅速攀升至2015年的1208.08万㎡,以2015年去化量计算,目前的去化周期超过5.5年,已经属于严重过剩,投资者需谨慎介入。

郑州市房地产市场小结

郑州市区房地产市场结构严重失衡,亟需“供给侧改革”。

智库认为,郑州市商品住宅市场供需大体平衡,去化压力不大,未来还有较大的投资和空间。非住宅市场则长期处于供过于求的局面,库存量居高不下,去化压力巨大,市场增长动力弱,因此未来投资空间有限,但不排除某些区域还有一定的投资空间。另一方面,区域供求失衡现象也十分突出,反映出规划与市场需求的脱节,特别是某些供求比畸高的区域可能出现大量商品房空置,不但造成严重的资源浪费,还可能诱发系统风险。

 四、郑州航空港区房地产市场

航空港区2013年获批为国家战略以后,房地产市场迅猛发展,在未来全省城镇化格局中将占据举足轻重的地位。因此,我们以航空港区的房地产市场为例进行简析,力图探究城市新区的房地产市场发展规律。

航空港区房地产市场概况

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2010-2015年底,航空港区商品房累计供应面积223.83万㎡,成交12529套,成交面积141.46万㎡,累计库存量约82.36万㎡;其中商品住宅供应面积166.62万㎡,成交105.56万㎡,占比约3/4。

航空港区商品住宅市场解析

(1)量价走势分析

国家战略引爆市场需求,但短期有所透支。

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从量价走势看,2013年国务院批复《郑州航空港经济综合实验区发展规划》以来,港区房地产市场得到了长足发展,商品住宅年成交量从2012年之前的不到1万㎡迅速增长到数十万㎡,但2015年成交均价略有回落,显示出市场短期需求有所透支,随着未来配套设施的完善和产业入驻,市场热度有望进一步提高。

(2)产品结构分析

刚需产品逐渐占据住宅市场的主导地位。

2010年以来,港区商品住宅市场从早期的以多层洋房为主逐渐向以小高层、中高层为主转变。从户型比例来看,面积段为70-144㎡的二室、三室户型占比超过90%;从成交总价来看,八成以上商品住宅的总价介于50~80万元。可以看出,刚需产品在港区商品住宅市场逐渐占据主导地位。

(3)客群结构分析

航空港区不仅是郑州的港区,同时也是整个河南的港区。

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商品住宅的客户来源看,省内客户占比89.2%,省外占10.8%。其中,来自郑州市及所辖县市的客户占比30.3%,其他地市合计占比58.9%;特别是豫东、豫南的人口大市是港区房地产市场的主力军,其中周口、南阳、驻马店、商丘、开封五个地市合计占比34.9%,其他12个地市合计占比24%。

航空港区房地产市场小结

港区房地产市场仍处于起步阶段,目前年成交量仅相当于一个中等县城的规模,实际入住率也较低。但是,考虑到它获批为航空港区仅有不到三年的时间,加之当前市场仍处于调整期,港区房地产市场的发展现状还是值得肯定的。随着未来产业环境的进一步成熟,市场发展空间不可估量。

从港区的客群结构来看,未来的航空港区将不仅是郑州的港区,同时也是整个河南省的港区,特别是将有力地推动周口、开封、驻马店、商丘等豫东、豫南人口大市的城镇化进程。

对比来看,港区客群来自全省,主要是由于其作为航空港区,有能力辐射全省乃至。相应地,对于属于三四线城市的地级市、省直管县、县级市及其城市新区来说,它们所管辖的行政区域通常是其主要辐射范围,因此这些城市房地产市场的客群主要来自各自辖区内的居民。

五、新郑龙湖房地产市场

新郑市是河南108县(市)发展的龙头,特别是龙湖镇近年来充分发挥紧邻郑州市区的优势,大力推进宜居教育城建设,积极承接中心城区产业、居住功能的外溢,房地产市场异军突起。因此,我们这里也对新郑市(重点围绕龙湖镇)的房地产市场进行简析,力图解剖一个相对成功的“卫星城”房地产市场。

“双承接”巧占机遇,“精英出城”新样板。

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 新郑市经济相对发达,其房地产市场的规模在全省也处于排头兵位置。2009-2015年,全市商品住宅成交量从48.77万㎡增长到263.55万㎡,年均增长32.5%。龙湖镇的房地产市场增速更为迅猛,商品住宅成交面积占新郑市的比例从2011年之前的不到一半攀升至2015年的73.3%。

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从价格对比来看,2009年以来龙湖镇商品住宅成交均价持续高于新郑市区,2011年以来价差稳超2000元/㎡。未来,龙湖镇将进一步推动宜居教育城、商贸物流城、养生文化城三城合一,努力打造中原创客之城,随着2016年郑州地铁18号线(城郊铁路)的开通,房地产市场有望得到进一步快速发展。

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从客源结构来看,新郑龙湖的客源结构与航空港区类似,但外向性更为突出:省内客户中郑州及周边郊县仅占20%;其它地市约占80%,特别是周口、南阳、驻马店等人口大市占有较大份额。

 此外,在新郑龙湖置业的目标客群多为在龙湖及周边地区就业的外来人口,同时也表现出明显的“望乡”心理,即来自郑州市区以南的客户占比相对较高,而来自豫北地区的客户占比相对较低。

六、河南楼市发展综合评价

基于全省房地产市场走势及18地市和10个省直管县相关数据的对比分析,智库认为:

1、河南18地市房地产市场总体是健康的,但依然存在区域发展不均衡的问题。三四线城市的房地产整体库存偏高,投资者需谨慎选择投资区域和项目,地方政府需注重优化房地产结构,促进房地产市场良性发展。

2、郑州、洛阳、焦作、济源等经济发展水平高、二三产强的城市往往城镇化率高,房地产发展相对成熟但竞争也比较激烈;周口、南阳、驻马店等欠发展的人口大市、农业大市,长远来看则孕育着巨大的增长空间。

3、省内三四线地市房地产市场近年来经历了一段高增长期逐渐进入平稳发展期,未来依然是全省就地城镇化的主战场,三四线城市前景广阔;

4、十个省直管县(市)因享有政策倾斜、资源支持等优势,经济稳步增长,将带动商品房市场较快发展,是未来河南楼市的第二主战场。

5、三四线地市房地产市场还普遍缺乏好企业,缺乏好房子,缺乏专业运营商,需要充分整合独特的地域自然、文化资源优势,由传统房地产向旅游地产、养老地产、产业地产等新兴业态过渡,走复合化、多元化、精细化发展之路。

 七、策略建议

在深入分析河南房地产市场发展现状的基础上,智库分别给地方政府和投资商提出了有针对性的建议。

针对地方政府决策的建议

1、把握新型城镇化与区域一体化机遇,注重顶层设计

2、公司化运营,引入创新专业招商机制

3、有的放矢,合理控制土地供应节奏和供应结构

4、以市场为导向,新常态下引导房地产投资多元化

5、完善调控机制,引导百姓合理购房

6、去库存与调结构并重,实现房地产健康持续发展

针对房地产企业投资开发的建议

1、专业决策,不盲从,不跟风

2、扼守主业,有序拓展,精细化深耕

3、转变观念,整合更多资源,共赢发展

4、苦练内功,提升品质、品牌、服务

5、守住三四线,与地方政府良性互动共发展

八、首席观点

智库首席专家,智库(深圳)有限公司董事长上官同君

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2015国家经济下滑的压力还将继续,这势必波及到河南及中西部省份。纵观当前发展问题,企业应对挑战缺乏章法,信心不足,尤其是三四线城市企业表现更为明显。信心比黄金更重要。如何全民导入智库思维,展望未来,做好眼前,至关重要。

新型城镇化尤其是就地城镇化的浪潮中,三四线城市将迎来更好的历史发展契机。三四线城市房地产市场这块蛋糕始终都在那里,我们既不盲目乐观,也不无谓悲观。作为中西部、中原经济区发展桥头堡的河南省18个省辖市和108个县市,谁都可以成为一匹黑马脱颖而出,相信那些拥有开阔的视野、敏锐的投资眼光、准确的预见性的投资者,必能抓住这新一轮的投资机遇。

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