[摘要] 国家规定的土地使用权是70年，当这70年的土地使用权过去之后，我们用辛辛苦苦积攒的积蓄购买的房子该“何去何从”？难道真的要我们到时“老无所依”？
土地使用权70年，是悬在所有业主和地产从业者头上的一把利剑。当这70年的土地使用权过去之后，我们用辛辛苦苦积攒的积蓄购买的房子该“何去何从”？难道真的要我们到时“老无所依”？70年后，集聚了几代人财富的房子会不会被拆除没收化为乌有？
70年大限关乎每个业主切身利益，地产从业者在开发销售房屋时，被问得多的也是产权年限等问题。正因为关注度很高，为吸引眼球，每有风吹草动假消息伪专家满天飞，其中点击多的两类极端消息是：1、取消70年，业主已拥有产权；2、土地已被收回，所有业主变租客。2015年因为房地产税的消息和不动产登记，所谓的“热点”已经出现四次。
看完下面的分析，你以后不用点开类似消息就知其真伪，可以一笑置之。
1、使用权不足70年的，到期可以交费或无偿续满70年；
2、70年中房屋成为危房，业主可以联合起来在原地重建；
3、70年期满后土地使用权自动续期，将很可能不需要补交费用；
4、70年里需要重建的危房很多，考验业主彼此之间的合作能力。这也是开发商的机会，很有可能会有专门干重建的开发商出现；
5、70年内会有大量土地被政府以公共利益等理由有偿收回，真能等到70年期满的房屋比例不会太大。
70年土地使用权的起源
引起轰动的电视剧《历史转折中的邓小平》里，对相关过程有很生动的表现：国务院副总理谷牧、广东省委书记习仲勋等面对争议，让政策研究室的人员连夜加班翻阅马克思、列宁等人的全部经典著作，终在《列宁全集》里找到依据：“工厂、住宅等等至少在过渡时期未必会毫无代价地交给个人或协作社使用，同样，消灭土地私有制，并不是要求消灭地租，而是要求把地租虽然使用改变过的形式，转交给社会。”
既然是“地租”，出让的也就是土地的使用权，而不是所有权。20世纪80年代的中国，指导思想是：私人的土地使用权要有一个期限，否则无限的使用权将取代所有权。
1986 年，吉林省委副书记王先进被调入北京，出任中国任国家土地管理局局长。王先进后来这样回忆70年制度设计的初衷和安排：“我们土地管理局一开始提出的是住宅50 年产权。理由主要有三个：个土地出让历史上没有经验可以借鉴，年限短点比较好调整；二是一个人的工作年期，一般为50年，假设从20 岁开始，50 年后就70 岁了，可以够他们一辈子经营，而且可以转让、继承、续期；另外就是过去在计划经济体制下，房产产权的一般使用年限就是按50 年计算，50 年后房产就不能再用了。按照价值来算，用了50 年就没什么价值了。一位主要领导问年限长一些行不行，我回答了上述理由，并表示如果觉得50 年时间短了，再增加几十年也是可以的。后来制定法律时，就变成高年限70 年。”当时大家可能都没有想到，70年使用权至今无变化。
少于70年，可以续期到70年
7深圳的国际商业大厦由于历史遗留问题，在同一栋楼内，有20年、30年、40年、50年这四种年限不一的房产证。目前已经有很多业主交钱完成了续期。续期所依据的是《深圳到期房产续期若干规定》，其中这样指明路径：延长土地使用年期，在剩余年期(国家规定的长使用年期减去已使用年期)范围内约定年期的，补缴地价数额为公告基准地价的35%。
延长期限是“剩余年期”，也就是说，国家规定的商业用地高年限是40年，而国商大厦已使用20年，那么业主可申请续期的期限不能超过40-20=20年。以此类推，住宅可延长的期限则是用70年减去已使用年限。据明所知，35%这个价格，是一个博弈的结果。2002 年至2004 年，深圳尝试以补缴100%的市场地价作为续期条件，但没有任何业主响应。2004 年，深圳将补缴地价下降为公告基准地价的35%，而拖欠地价无法转让，就有许多业主通过补缴获得了续期。对住宅，深圳更宽容。有业内人士告知，他们曾代理的深圳住宅因历史原因而非土地价格原因，房产证上土地使用时间只有50年，不久前在换发新证的时候，在未缴纳任何费用的情况下，土地使用权变更为70年。
房子活不到70年怎么办？
土地使用权可以延长到70年，但事实上，大部分房屋等不到70年期限届满就会被拆除。
政府收回土地，类似于旧改
江苏省扬州市有个名叫渡江西苑的小区，建成于2002年，有两栋商品住宅楼。2010年，小区的居民突然接到通知说要小区要拆掉重建了。南京市张家圩小区的居民遭遇了同样的情况：买下的房子2002年交房入住，2003年小区所在地块就被卖给了另一个开发商而即将拆迁。这两个小区因为比较新就面临被拆，在当时成为新闻。明源君认为，类似这样等不到土地使用权到期，就被拆的案例将越来越多。原住建部副部长仇保兴曾表示，因为规划改变等问题，“中国许多房子的寿命只有25至30年。”类似情况其实和一般旧改没有什么区别，无非讨价还价、谈判，拿到赔偿款或者回迁房。
房屋变成危房，业主集资重建考验合作能力
英国建筑的平均寿命达到132年，美国是74年。我国重点房屋设计寿命为100年，一般为50年，现实中，却经常有还很“年轻”的房子成为危房。极端的例子：2009年6月上海闵行区莲花河畔一幢13层在建商品楼莲花景苑，因施工程序错误形成地基压力差，楼体整体倒塌；2009年10月武汉新洲区邾城街南街社区振兴里，一栋6层民房突然倒塌。倒塌的楼房是新盖的，正在做内部装修。在深圳，也曾有一些只有20多年的“海砂楼”成为危房。
房子没到70年就不行了，还没等来政府旧改怎么办？只有拆除重建。如果房屋还在设计使用期限内就成危楼，原开发商还在，则需要承担责任。可以想象，如果不重视质量，未来会有多少开发商成为被告。房子没了我们还是业主吗？大家一起来看一个极端案例：上海汤臣高尔夫园区物业状告其业主张某，要求其缴纳物业费，但事实上该地块上的别墅已经被除，成为空地。法院终认为：不存在房屋实体不能成为免除业主交纳物业费义务的理由。业主资格的取得事实上不仅基于权利人对房屋的所有权，同时也基于权利人对房屋所对应的土地的使用权。
在危房改造过程中，业主的责任感和彼此之间合作的能力将受到考验。之前几次老旧楼房倒塌的重大事故发生后，都有调查指出：其实大家都意识到了危险，但因为很多业主已经不住在楼里，而业主们关于重建等事宜又很难达成共识，所以一拖再拖，直到灾难发生。深圳市规划和国土资源委员会2013年印发的《深圳市危房拆除重建规划管理规定》中规定：“（三）按原建设规模和用途进行恢复性重建；（四）土地使用权不重新计算和延期；（五）原产权单位负责投资建设……（一）住宅类危房，在原址上按原占地面积、原建筑规模、原建筑高度和原风格进行重建……（三）办公、商业类危房，经批准可以适当增加停车位等配套设施。”其他城市的危房改造规定也大多类似。也就是说，房子重建后，基本还是原来的高度和样子，40年、70年的土地使用期限也并不增加。
围绕无条件无偿续期进行的博弈
对70年后土地使用权做出明确规定的《物权法》原文为“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”对于这句话到底怎么理解，众说纷纭。明源君认为，只要您研究过了整个立法博弈的过程，研究过人大法工委对这条法律立法意图的解释，您就会对未来有清晰的判断。这部物权法经过了六次审议，每次审议都是一次各方意见的碰撞和博弈。
人大物权法表决现场
次审议：无偿收回土地，只补砖头瓦块
2002年12月，物权法草案（征求意见稿）被编入民法典草案第二编，提请九届人大常委会进行初审。初审草案对住宅建设用地使用权期满后如何处理的规定是：国家可以依法收回，只需要给房主“相当于砖头瓦块成本”的补偿金。
第二次第三次：需批准才续期，要支付出让金
2004年10月22日，物权法草案第二次审议。2005年6月26日，物权法草案第三次审议。第三审议稿规定：建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。
第四次第五次：自动续费，需缴纳出让金
2005年10月22日，物权法草案第四次审议。第四稿规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，出让人应当同意。2006年8月22日，物权法草案第五次审议。审议稿规定：私人在购得房产70年后，可通过向国家交纳土地转让金而继续使用。
第六次：自动续费，不规定要缴纳出让金
2006年10月27日，十届人大常委会第六次审议物权法草案。认为：住宅建设用地续期后住户还要支付土地使用费，这一问题需慎重对待，目前以不作规定为宜。届时，可以根据实际情况再作慎重研究。
终，诞生了物权法百四十九条“住宅建设用地使用权期间届满的，自动期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期．依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”
立法本意：国家富裕后也许不用缴纳
关于这个条文，许多人都在解读，事实上明源君认为，法律是人大所立，只要读一下人大法工委对这一条文立法本意的解读就全明白了。人大法工委这样解读“如果规定住宅建设用地需要申请续期，要求成千上万的住户办理续期手续，不仅难以操作，加重了老百姓的负担，也增加了行政管理的成本，不利于社会的安定……明确规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期……有人提出，住户买房时已经支付了土地出让金，续期后不应再交费。有的认为，续期的应交少量的土地使用费……几十年后，国家富裕了，是否还要收土地使用金，应当慎重研究，物权法以不作规定为宜。而且物权法不作规定，也不影响国务院根据实际情况作出相关的规定。”
也就是说事实上经过几轮之后，只有两个意见在博弈：1、不收钱续期；2、交“少量”土地使用费续期。因此纠结续期细节讨论其是否真能实现其实没有必要，该过程可能就是简单换个证而已。之前收回或者交很多钱的方案都被PK掉了。终不做出规定是倾向于多年后国家富裕已经不用再收钱。
决定未来的其实就是您们自己
在70年大限到来之前：1房地产税会出台，成为地方政府的稳定收入，克制他们通过持续买卖土地使用权获利的欲望；2民意因为无线网络的兴起得到更充分的表达。2013年，在广州引起轩然大波的“出售二手地下车位需补缴”风波中，终不补缴派胜利，相关法规修改。这次风波可以看作一次民意预演。
可以想象，如果以后出台规定要求人们在70年期满时补缴土地使用费，也会有民意上达。因此，决定满70年后土地使用权如何续期的，不是别人，正在现在的我们，是全体业主。所以，未来不用补缴任何费用，土地使用权自动延期的可能性非常大。
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